Uma novidade importante para quem tem imóveis construídos fora das regras urbanísticas em São José: a prefeitura acaba de regulamentar um processo que permite a legalização dessas edificações, mesmo que tenham sido feitas sem alvará ou em desacordo com o plano diretor. A regularização será feita por meio de um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC), conforme previsto no Decreto nº 22.603/2025.
A medida vale para construções concluídas até 18 de dezembro de 2024 e possibilita a obtenção de documentos fundamentais como habite-se, certidão de averbação e aprovação de projetos, desde que o imóvel tenha condições mínimas de uso e esteja com a estrutura completa — ou seja, com paredes, telhado, instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias prontas.
Para comprovar que a construção existia até a data limite, o dono do imóvel pode apresentar fotos com data, cadastros municipais, imagens aéreas ou registros administrativos anteriores.
Multa compensatória: entenda como funciona
A regularização não é automática e exige o pagamento de uma multa compensatória, calculada com base na área construída que violou a legislação. Se o imóvel foi totalmente construído sem alvará, a cobrança recai sobre a área total.
O valor da multa será informado após uma análise técnica e pode ser pago em até 24 vezes, com reajuste pelo Custo Unitário Básico (CUB). Quem optar pelo pagamento à vista terá 20% de desconto.
Mas nem todos precisam pagar. O decreto prevê isenção da multa compensatória nos seguintes casos:
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Residências unifamiliares com até 70m²;
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Contribuintes isentos do IPTU;
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Imóveis públicos pertencentes à União, Estado ou Município.
Para obter a isenção, é necessário apresentar um requerimento com documentos que comprovem a condição. Se for detectado, posteriormente, que os critérios não foram respeitados, a isenção será cancelada e o proprietário deverá quitar a multa em até 30 dias.
Fiscalização e riscos da anulação
O processo de regularização poderá ser negado caso o imóvel apresente problemas graves como risco à segurança, falta de saneamento, insalubridade ou impacto no tráfego urbano.
Mesmo após a liberação do habite-se ou da certidão, a Secretaria de Urbanismo pode, a qualquer momento, fiscalizar e confirmar se as informações prestadas são verdadeiras. Se houver inconsistência, o responsável será notificado e terá 15 dias para justificar. Caso não responda, o processo poderá ser anulado, e será aplicada uma multa três vezes maior que a original.
Outro ponto importante: se o processo ficar parado por mais de 90 dias por culpa do proprietário, ele será arquivado automaticamente.
Para facilitar a tramitação, a Secretaria de Urbanismo e Serviços Públicos poderá editar modelos, portarias e instruções padronizando os procedimentos.
Com a nova regulamentação, a Prefeitura de São José busca dar solução a milhares de construções que, até agora, não poderiam ser regularizadas. A expectativa é que proprietários aproveitem a oportunidade para finalmente colocar seus imóveis em situação legal.
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